적정수준의 주택가격 상승은 민간부문의 자산가치를 상승시켜 소비지출을 견조히 유지해주고 담보대출을 확대시켜주는 긍정적인 측면이 존재한다. 이는 경기진폭이 지나치게 확대됨을 억제해 줄 수 있다는 측면에서 경제안정화에 기여하는 바가 크다 할 것이다. 그러나 이러한 긍정적 측면에도 불구하고 주택가격의 급격한 상승은 주거환경의 악화와 고비용 구조의 고착, 그리고 소유계층과 비소유계층간의 갈등을 증폭시키는 등의 심각한 경제적·사회적 부작용을 낳기도 한다. 따라서 사회적으로 용인되는 수준 이상의 급격한 주택가격 상승은 마땅히 경계할 만 하다 하겠다.

2003년 상반기에 급등세를 보였던 주택가격은 정부의 강력한 의지천명과 5.23주택시장 안정화대책으로 매수관망세가 확산되면서 일단 진정되는 모습을 보이고 있다. 그러나 3천명 세무조사인력의 동원까지 포함된 고강도·전방위의 5.23 대책은 단기적으로는 가격급등세를 진정시킨 것으로 보이지만, 시장안정을 위한 근본적 대안은 아닌 것으로 평가된다. 왜냐하면 현재의 진정국면은 정부의 고단위 대응에 의해 거래자체가 급감한 데에서 오는 일시적 시장급랭현상일 수 있고, 보다 근본적으로는 가격상승의 압력요인들이 시장내부에 아직 그대로 남아있어 가격급등 현상이 언제든지 다시 재연될 가능성이 상존하기 때문이다. 따라서 주택시장의 안정화를 위한 보다 근본적인 대책이 필요하다 하겠다.

주택가격이 급등하게 된 원인으로 먼저 주택시장의 내부적 요인, 즉 고질적인 초과수요문제를 들 수 있다. 주택시장의 초과수요는 문자 그대로 늘어나는 수요에 공급이 적절히 대응하지 못함에 기인한다. 핵가족·단일가족화로 인한 사회적 주거문화의 변화는 여러 세대, 여러 가구가 한집에 모여 살던 과거에 비하여 더욱 많은 주택공급을 요구하고 있다. 그러나 근래 주택건설의 주류를 이루는 아파트의 경우 최근 몇 년간의 공급은 외환위기 이전의 수준보다 훨씬 못 미치는 것으로 나타나고 있다. 더욱이 교육여건, 주거환경, 교통시설 등 지역적 특수조건에 따른 수요의 증가는 국지적 수급불균형문제를 더욱 악화시키고 있다. 최근에는 이러한 국지적 수요가 공급제한이라는 문제와 맞물려 재건축아파트로 옮겨가는 수요전이 현상이 발생하여 가격급등문제를 선도·심화시키고 있다.

한편, 시장외적인 요소 역시 가격급등의 또 다른 원인으로 평가된다. 사상유례가 없는 저금리기조의 지속과 경기침체로 인한 적절한 투자처의 제한은 풍부한 시중 유동성이 부동산 시장으로 유입되게 하였고, 상대적으로 높은 부동산 부문의 수익률은 투기적 수요까지 유발시켜 시장조건을 더욱 악화시킨 것으로 평가된다.

이러한 요인들을 감안할 때 주택시장 안정을 위한 바람직한 정책방안은 크게 두 가지로 요약될 수 있을 것이다. 먼저, 주택시장의 고질적인 초과수요의 문제를 해결하는 것이다. 주택보급률 등 의미가 충실하지 않은 지표에 연연하기 보다는 수요가 있는 곳을 중심으로 안정적인 공급확대가 이루어져야 할 것이다. 만약 공급확대가 현실적으로 여의치 않을 경우에는 대체가능한 지역을 선별하여 대규모 주택건설을 추진해야 할 것이다. 신도시건설과 같은 대규모 주택공급이 대체가능성이 낮은 곳에 이루어지는 경우 국지성수급불균형의 문제를 해소할 수 없기 때문이다. 또한 이러한 노력을 극대화하기 위해서는 공급계획 및 일정을 구체적으로 밝혀 시장에 만연되어 있는 막연한 불안심리를 완화시키고, 이를 통하여 시장의 자율적 조정기능을 활성화시키는 방안도 필요하다. 그러나 주택은 그 특성상 단기에 대량으로 공급되기 어려우므로 주택공급 외에도 수요측면의 정책이 병행됨이 효과적이라 할 것이다. 따라서 교육환경의 개선, 교통인프라의 확충, 주거환경의 개선 등을 통하여 특정지역을 중심으로 집중되어 있는 수요를 적극적으로 분산시키는 수요조절 정책도 추진됨이 필요할 것이다.

둘째로는, 실물경기의 회복 등 투자를 활성화 시킬 수 있는 환경을 조성하여 시중 부동자금이 부동산 시장으로 과다유입되는 것을 방지해야 한다. 부동산시장 불안의 원인이 낮은 금리에 부분적으로 기인함을 부정할 수는 없겠지만, 금리인상 등 거시경제정책으로 대응하기 보다는 투자활성화를 도모하여 부동산시장으로 과다유입되는 시중자금을 방지하는 것이 더욱 효과적일 것이다.

한편, 기본적으로 부동산세제를 시장조절용 정책으로 활용함은 바람직하지 않으나, 시장질서 및 조세형평성의 확보를 위한 부동산과세시스템의 합리화는 필요한 것으로 판단된다. 과표현실화 등의 보유세 강화방안은 투기목적의 초과수요를 방지하는데 기여할 수 있을 것으로 보이나, 이의 추진으로 발생할 수 있는 부작용을 최소화하기 위해서는 적절한 보완장치가 함께 도입됨이 바람직하다. 마지막으로 현재 중·장기 정책으로 추진이 유보된 1가구 1주택 양도과세 방안은 합리적인 보완장치의 마련과 국민적인 이해를 바탕으로 재추진되는 것이 바람직할 것이다.